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卖房送女留学却嫁老外 父母崩溃:我们老了谁照顾

2018-07-18 12:44 来源:企业雅虎

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    这样的小城房价飞起原来秘密在这里!

    (2018-07-18 10:50:20)
    标签:

    房产

    这样的小城 房价飞起 原来秘密在这里!

    2018/3/27 微信公众号“叶檀财经”

    二三线城市该涨的一定会涨,一线城市北京、上海该跌的还是会跌,人口多的城市还会多,该少的一定少,这才是差别化调控。

    许多三四线城市依靠棚改创造天量需求,房价不断上涨,北上一手房被政府牢牢控制,只能缓步上行。

    山东这个神奇的省份,既有菏泽这样的棚改隐形冠军,也有一个棚改量不大、房价垫底的城市,过去一年逆袭,房价飙升。

    《叶檀财经》根据中国房地产业协会数据,以全国294个地级市为样本,筛选出2014-2017年全国租金涨幅前十城市,辅以2018年棚改计划开工量、2015-2016年人口净流入、2030年城市轨道交通规划,进行排名分析。

    这样的小城房价飞起原来秘密在这里!

    菏泽是棚改的最大受益者之一,一二手房价大幅上升,榜单中排名第五。

    作为邻居的莱芜排名第八,尽管棚改量排名省内倒数第一,却吃到了一波红利,农民进城买房、棚改刚需改善,济南莱芜一体化。

     

    一、让农民买房


    莱芜地产市场回暖的起点是在2016年底到2017年初,从2017下半年开始爆发。

    早在2016年,当地政府率先推行买房补贴,尤其是农民进城买房补贴。

    20168月,莱芜市印发《莱芜市农民进城购房补贴办法》,成为山东全省17个地级市中第一个正式出台农民进城购房享受政府补贴政策的城市。

    5万元补贴,用“购房券”的形式发放给农民。农民办理商品房网签时,持“购房券”结清房款,取得产权证后,开发商凭“购房券”和产权证明复印件,在住房保障部门结算补贴款。

    有了这个举措,当地楼市核心区域去库存,那是相当的欢欣鼓舞。

    根据莱芜市统计局的数据,截止到2017年底,累计已有 871户农民家庭获得购房补贴资格,其中累计580户已领取了补贴券。

    2016年,还出台了减免税政策。购买90平方米以下住房,减按1%的税率征收契税,90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。购买改善性住房,面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

    个人贷款购买首套住房,贷款最低首付款可下调至20%,购买首套改善性住房,执行首套房贷款政策,加大公积金贷款力度,放宽提取条件。

     

    二、曾经房价山东垫底 如今新房销量创新高


    根据莱芜统计局数据,2017全年新建住宅商品房实现销售89.96万平米,同比增长78.65%,累计实现销售额45.81亿元,同比增长93.69%

    2017下半年,更是疯狂,各项指标持续刷新历史高位,其中住宅同期销量净增39.61万平米,直接拉动全市新建商品房销量增长75.52%

    莱芜人民信奉地段、地段,还是地段。莱城区和高新区是商品房销售的重心,占全市新建住宅商品房总销量的80.5%。钢城区库存高房价低。

    从销售类型来看,2017年住宅现房销售15.87万平米,同比下降15.2%,期房销售74.08万平米,同比增长142.17%,期房占总销量的82.34%

    期房占比高,两个原因,一是进城的农民和城市刚需改善,都把目光放在了城中村的改造和新建房,期房优惠力度大,区位好,配套齐全,和破旧老房子相比更有优势。二是峻工面积少,很有可能开发商不愿意加快开发速度。

    从户型看,90来米及以下的新房,销售7.4万平米,占总销量的8.22%90144平米之间的新房,销售60.65万平米,占全市销量的67.42%,是楼市需求的主流。144平米以上的新房销量为28.6万平米,占全市销量的31.79%

    90144平米新房成主流,从侧面显示刚需和改善需求大量涌入,符合一家三口、四口的需要。莱芜人民不喜欢小房,也不喜欢别墅。

     

    三、海量供地 居然地王频出


    政府推地,速度极快。

    2017年初,莱芜土地市场经历数月“地荒”,下半年却迎来大规模出让,成交楼面价不断刷新历史高位。

    根据莱芜市国土交易中心数据,2017年共有35宗商住用地成功出让,出让地块面积为1443765.1平米,相比2016年出让总面积578097.1,环比上涨149.7%,出让地块总成交金额高达270630万元,和2016年总成交金额74010万元相比,环比上涨265.6%

    土拍市场实打实,量价齐飞。2017下半年,开发商掀起拿地潮。20178月,莱芜本地地产商兴宇置业以251.08万元/亩的高价拍得六合地块,震惊业界,但这只是一个开始,11月市场进入井喷期,1129日当天成功出让4宗国有建设用地使用权,总成交价款13.24亿元。其中高新区六区对面和胜利路都市花园西边的2宗地块以346.08万元/亩和375.47万元/亩的成交单价连破莱芜地王纪录。

    根据当地数据,2017全年累计完成开发土地购置面积31.23万平米,较去年同期增长107.84%;累计实现新开工建设面积130.1万平米,较去年同期增长22.18%

    问题来了,多轮地王刷新地价之后,莱芜房价到底贵不贵?

     

    四、全省洼地 远未填平


    莱芜房价还是山东洼地。根据中国社科院财经战略研究院住房大数据显示,201712月,莱芜中位房价为5439/平米,在山东17个地级市中排名倒数第一。

    数据还显示,一线城市均价为52834/平米,二线城市为14364/平米,三四线及以下城市平均房价为6982/平米。莱芜房价中位数,还够不着三四线的均价。

    基数低,涨幅和增速就比较快,2017年初均价只有4700/平米的莱芜,在2018年初已突破6000/平米,多个区域涨幅在15%30%不等。

    不只是莱芜,整个山东三四线城市棚改和刚需,库存在不断下降。

    根据省住建厅和山东统计局数据,2017全年山东商品房销售面积12813.2万平米,销售总量再创新高,截止2017年底,全省地产开发企业的现房待售面积3257.3万平米,比上年末下降22.0%,现房库存规模降至2014年以来最低水平。

    17个地级市中,有16个市待售面积成下降趋势,其中青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、临沂、滨州、菏泽降幅超过20%

     

    五、就算房价飞起 这样的区域就是不行


    莱芜外来人口少,购房集中在核心区域,环境差、收入低的周边区域,库存还在增加。

    均价最高的雪野旅游区和均价最低的钢城区差价达到3697/平方米。

    虽然莱城区、高新区库存化减比例大,同比分别下降27.3%23.95%,雪野旅游区、经济开发区和农高区目前库存基本持平,钢城区库存不降反升,同比增长125.8%

    莱芜紧靠济南,未来的大方向是济莱一体化,靠近济南的地方房价高。

    莱芜当地除了钢铁产业,基本没有什么优势,在环保严查和去产能的情况下很不乐观,加上济南重工业转移,莱芜可能要成为接盘侠。

    济南强势拿下莱芜,赚得一个卫星城,面积扩大、GDP增加实力增强,掌握当地经济主导权。

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